மனை வணிக ஒழுங்காற்றுச் சட்டம் (RERA) – 2016: செயல்திறன் குறைபாடுகள் மற்றும் சீர்திருத்தத் தேவை

1️⃣ RERA – உருவாக்கப் பின்னணி மற்றும் நோக்கம்

இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் (Real Estate) துறை நீண்டகாலமாக கட்டுப்பாடற்ற நிலையில் இயங்கி வந்தது. முன்பணம் பெற்று வீடுகளை காலவரையின்றி ஒப்படைக்காமை, அனுமதியின்றி கட்டிடங்கள் எழுப்புதல், திட்ட விவரங்களில் வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாமை போன்ற பிரச்சினைகள் பரவலாக இருந்தன.

இதனைத் தீர்க்கவே Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) கொண்டு வரப்பட்டது. இது 1 மே 2017 முதல் அமலுக்கு வந்தது.

2️⃣ RERA – முக்கிய அம்சங்கள்

🔹 (a) அரசியலமைப்பு அடிப்படை
Concurrent List (List III, Entry 6 & 7) – சொத்து மற்றும் ஒப்பந்த சட்டங்கள் தொடர்பு Consumer Protection Act, 2019 உடன் தொடர்பு Article 14 – சமத்துவம் Article 300A – சொத்து உரிமை (Legal Right)

🔹 (b) முக்கிய விதிகள்
✔️ அனைத்து குடியிருப்பு திட்டங்களும் RERA-வில் பதிவு கட்டாயம் ✔️ முன்பணத்தில் 70% தொகை தனி வங்கிக் கணக்கில் வைப்புத் தொகை ✔️ திட்ட வரைபடம், அனுமதி விவரங்கள், ஒப்படைப்பு காலக்கெடு – வெளிப்படைத்தன்மை ✔️ Section 40(1) – அபராதம் மற்றும் வட்டி வசூலிக்கும் அதிகாரம்

👉 நோக்கம்: Transparency + Accountability + Time-bound Delivery

3️⃣ நடைமுறை குறைபாடுகள்

🔹 (a) தீர்ப்புகள் அமலாக்கம் குறைவு
3,000-க்கும் மேற்பட்ட மேல்முறையீடுகள் நிலுவையில் உள்ளன. RERA தீர்ப்பை அமல்படுத்த தனி அமலாக்க அதிகாரம் இல்லை. நுகர்வோர் மாவட்ட நீதிமன்றம் அல்லது ஆட்சியரை அணுக வேண்டிய நிலை உள்ளது.

👉 இது Access to Justice கோட்பாட்டை பாதிக்கிறது (Article 21 – வாழ்க்கை உரிமை).

🔹 (b) மாநிலங்களின் விதிமுறைகள்
RERA மத்திய சட்டம் என்றாலும், மாநிலங்கள் விதிமுறைகள் அமைக்க வேண்டும். ஒழுங்காற்று ஆணையர் நியமனம் மாநில பொறுப்பு.

பல மாநிலங்களில்:
✔️ நிரந்தர தலைவர்/உறுப்பினர் நியமனம் தாமதம் ✔️ அரசியல்–வணிக நலநிலை மோதல்

👉 இது Cooperative Federalism சவாலை காட்டுகிறது.

4️⃣ உச்சநீதிமன்றத்தின் கண்டனம் – சட்ட ஆட்சி கோட்பாடு

உச்சநீதிமன்ற தலைமை நீதிபதி சூர்யகாந்த் வெளியிட்ட கருத்துப்படி, RERA அமைப்பு எதிர்பார்த்த பலனை அளிக்கவில்லை.

நீதித்துறையின் முக்கிய கவலைகள்:
✔️ Consumer Protection பாதிப்பு ✔️ Regulatory Capture (ஒழுங்காற்று அமைப்புகள் வணிக நலனுக்கு சாய்வு) ✔️ Delay in Adjudication

👉 Rule of Law (சட்டத்தின் ஆட்சி) – சட்டம் இருப்பது மட்டும் போதாது; அது செயல்பட வேண்டும்.

5️⃣ RERA-வை கலைப்பதா? வலுப்படுத்தலா?

🔹 கலைத்தல் தீர்வா?
இல்லை. காரணங்கள்:
✔️ ரியல் எஸ்டேட் துறை – GDP-யில் முக்கிய பங்கு ✔️ கட்டுமானத் துறை – பெரிய வேலைவாய்ப்பு துறை ✔️ முதலீட்டு நம்பிக்கை பாதுகாப்பு

🔹 வலுப்படுத்த வேண்டிய சீர்திருத்தங்கள்
✔️ RERA தீர்ப்புகளுக்கு Direct Enforcement Power ✔️ Time-bound disposal (6 மாத காலவரையறு) ✔️ Online Monitoring Portal ✔️ மீண்டும் மீண்டும் விதிமுறைகள் மீறினால் Criminal Liability ✔️ Appellate Tribunal-களில் நிரந்தர நீதிபதிகள்

6️⃣ பொருளாதார மற்றும் சமூக தாக்கம்

நடுத்தர வர்க்க மக்களின் சேமிப்புகள் பெரும்பாலும் வீடு வாங்குதலுக்கு செல்கின்றன. திட்ட தாமதம் ஏற்பட்டால்:
✔️ கடன் சுமை அதிகரிப்பு ✔️ வட்டி இழப்பு ✔️ குடும்ப பொருளாதார பாதிப்பு

இதன் விளைவாக வங்கித் துறையிலும் NPA உயர்வு ஏற்பட வாய்ப்பு உள்ளது.

👉 TNPSC Unit V – Tamil Nadu Development Administration 👉 UPSC GS-II – Governance, Regulatory Bodies 👉 UPSC GS-III – Infrastructure Sector

Conclusion / Way Forward

RERA என்பது:
✔️ நுகர்வோர் பாதுகாப்பு சட்டம் ✔️ வெளிப்படைத்தன்மை கருவி ✔️ முதலீட்டு நம்பிக்கை மேம்பாட்டு அமைப்பு

ஆனால், “Regulation without Enforcement is Ineffective”.

மாநிலங்கள்:
✔️ RERA-வை வலுப்படுத்த வேண்டும் ✔️ ஒழுங்காற்று அமைப்புகளின் சுயாதீனத்தை உறுதி செய்ய வேண்டும் ✔️ விரைந்து நீதி (Speedy Justice) வழங்க வேண்டும்

இது Good Governance மற்றும் Rule of Law என்ற அடிப்படைக் கோட்பாடுகளின் சோதனைக்கல்லாகும்.